LTV 계산기 사용법에 대해 정리해보려고 합니다. 하지만 그 전에 LTV, DTI, DSR의 용어에 대해 정리를 해보고 사용법에 대해 알아보겠습니다. 정부에서 부동산 대책에 대해 발표를 하면 많이 나오는 단어인데 무슨말인지 모르시는 분들이 많습니다. 아무래도 일상생활에서 자주 쓰이는 단어가 아니기 때문인데요. 하지만 괜찮습니다. 오늘 정확하게 알아가면 되니까요. 이렇게 부동산에 조금씩 관심을 갖게되면 내 집 마련의 꿈 또는 괜찮은 부동산 투자를 통해 부를 축적할 수 있을거라 저는 믿습니다. 아무튼 지금부터 용어의 뜻에 대해 알아보겠습니다.
Contents
1. LTV란 무엇인가요?
LTV 계산기에 대해 알아보기 전에 무슨 뜻인지부터 설명해드리겠습니다. LTV는 주택담보대출비율을 뜻하며 영어로는 Loan to value ratio라고 합니다. 주택을 담보로 은행에서 대출을 받을 때 인정되는 자산가치의 비율이라고 생각하면 되겠습니다. 알 것 같으면서도 뭔가 이해가 안가시는 분들이 계실겁니다. 그래서 이해를 돕기 위해 한가지 예를 들어보겠습니다.
LTV 계산 방법 – 아주쉬움
만약 주택담보대출비율(LTV)이 40%이고, 내가 소유하고 있는 아파트가 6억이라고 가정하겠습니다. 이 때 내 소유의 6억짜리 아파트를 담보로 돈을 빌리려고 한다면 최대 대출 가능한 금액이 2억 4천만원(6억 x 0.4)이 되는 것 입니다.
즉 주택가격 x 주택담보대출비율(LTV) = 대출 받을 수 있는 최대금액이라고 생각하시면 됩니다. 사실 이렇게만 한다면 LTV 계산기를 이용할 필요가 없습니다. 여기에 플러스 되는 부분이 몇가지 있는데 그 부분에 대해서는 아래에서 자세히 설명드리겠습니다.
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2. LTV와 항상 같이 나오는 DTI와 DSR은 무슨 뜻인가요?
대출을 알아볼 때 LTV와 항상 같이 나오는게 DTI와 DSR 입니다. 이 뜻에 대해 간략하게 정리를 해보려고 하니 참고주시기 바랍니다.
DTI란?
DTI란 총부채상환비율로 영어로 Debt to income 이라고도 합니다. 내가 버는 소득을 보고 원리금 상환 능력이 되는지 따져보고 돈을 빌려주는 것 입니다. 예를들면 내 소득이 1년에 6천만원이고, 총부채상환비율(DTI)이 50%라고 가정을 하겠습니다. 그럴 때 총 부채의 연간 원리금 상환액이 3천만원을 초과하지 않게 제한을 두는 것 입니다. 투기지역, 투기과열지구, 조정지역, 그 외 지역에 따라 정해진 DTI가 있기 때문에 최대 비율을 넘을 수 없습니다. 하지만 상환기간을 더 길게 설정하면 대출액을 늘릴 수 있습니다. 계산방법은 아래와 같습니다.
총부채상환비율(DTI) = (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 이자 상환액) / 연간소득
DSR이란?
DSR은 총부채 원리금 상환비율을 뜻하며 영어로는 Debt service ratio 라고 합니다. DTI와 유사한 것 같지만 약간 더 확장된 의미라고 생각하시면 됩니다. 즉 원금과 이자를 뜻하는 원리금을 고려해 대출을 상환할 수 있는지 없는지를 봅니다. 계산방법은 아래와 같습니다.
총부채 원리금 상환비율(DSR) = (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 원리금 상환액) / 연간소득
3. LTV 계산기 사용방법
LTV 계산을 해주는 곳들은 굉장히 많습니다. 오늘은 많은 사람들이 이용하고 있는 웹사이트의 계산기를 이용해 LTV를 계산해보도록 하겠습니다. 직접 사용해보시면 아시겠지만 대출 희망금액, 주택담보가액(감정가), 임차보증금(전월세 보증금), 본담보기대출액에 대해서만 입력하시면 알아서 계산되어 나옵니다.
부동산계산기닷컴에서 LTV를 계산해보겠습니다.
구글에 부동산계산기.com을 입력하시면 해당 홈페이지에 접속하실 수 있습니다. 그리고 상단 메뉴 중 LTV라고 적혀있는 메뉴를 눌러주시기 바랍니다. 이제 아까 제가 위에서 이야기한 것처럼 4가지 항목에 대해 입력을 하시고 계산하기 버튼을 누르시면 자동으로 계산이 됩니다.
4. 투기지역 및 투기과열지구 등에 따라 LTV가 다르게 적용되기 때문에 계산기를 이용하는게 편합니다.
제가 위에서 언급한 플러스 되는 부분에 대해 설명드리겠습니다. LTV는 투기지역, 투기과열지구에 따라 다르게 적용됩니다. 이게 무슨 말이냐면 9억원을 기준으로 주택담보대출비율이 다르게 적용됩니다. 여러분들이 이해하기 쉽게 한가지 예를 들어 보겠습니다.
만약 13억의 주택을 구입한다고 가정을 해보겠습니다. 위에서 얘기했듯이 9억원을 기준으로 주택담보대출비율(LTV)가 다르게 적용된다고 했듯이 9억은 40%, 나머지 4억은 20%가 적용되는 것 입니다. 즉 (9억 x 0.4) + (4억 x 0.2) = 4억 4천만원이 되는 것이죠.
게다가 투기지역과 투기과열지구에 있는 초고가 아파트는 주택담보대출이 금지되어 있습니다. 여기서 말하는 초고가 아파트란 시가 15억을 초과하는 아파트를 의미합니다. 이렇게 구간별로 다르게 적용이 되기 때문에 뱃속 편하게 LTV 계산기를 이용하는게 편하다는 말 입니다. 물론 제대로 작동하는 계산기를 선택하는게 중요하겠죠.
5. 주택담보대출 한도 계산기 총정리
ezb 부동산계산기
ezb.co.kr 사이트에서 주택담보대출 한도 계산기를 이용하실 수 있습니다.
주택유형(아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택), 주택지역(서울, 경기도, 광역시, 기타지역), 추가사항(선순위채권), 대출금액, 주택가격, 임대내역 및 총 방수 등을 입력하면 알아서 LTV와 대출 가능금액 등을 자동으로 계산해서 보여줍니다.
6. LTV, DTI 계산방법 – LTV와 DTI를 같이 고려했을 때 내 대출한도는 얼마일까?
LTV와 DTI 계산방법 및 상관관계
DTI는 계산 방법은 다음과 같습니다.
DTI = (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 이자 상환액) / 연간소득
LTV가 50% 나온다고 가정했을 때 DTI를 만족하지 않는다면 대출이 50%까지 나오지 않습니다.
즉, DTI 한도 내에서 최대 LTV 이내로 대출을 받을 수 있다고 보시면 됩니다.
그리고 최근에는 대출이 더욱 강화되 DSR이라는 것이 생겼습니다.
DSR 계산방법
DSR 계산방법은 다음과 같습니다.
DSR = (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 원리금 상환액) / 연간소득
DSR과 DTI의 차이점은 주택담보대출의 연간 원리금 상환액에 기타 대출의 연간이자를 더하느냐 연간 원리금을 더하느냐 입니다.
즉, 연간 원리금이 연간 이자보다 많기 때문에 DSR이 DTI보다 좀 더 강화된 대출방식입니다.
DSR을 적용하면서 예전보다 대출 받기가 더 까다롭고, 대출이 많이 나오지 않기 때문에 내 집 마련을 하는데 있어 어려움이 많아졌다고 불만을 토로하시는 분들을 많이 보셨을 겁니다.
그 이유가 바로 연간 원리금 때문에 대출이 많이 나오지 않아서 입니다.
7. 주택담보대출 가능한 곳
주택담보대출이 가능한 곳들에 대해 정리해놓은 포스팅이 있습니다.
주택담보대출을 받으실 분들은 해당 포스팅을 참고하시면 이용하는데 도움되실겁니다.
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8. 결론
오늘 주택담보대출비율을 뜻 하는 LTV에 대해 정리해봤습니다. 그리고 겸사겸사 DTI와 DSR에 대해서도 설명을 드려봤는데요. 제가 알려드린 계산기를 이용하시면 이러한 것들을 모두 간단하게 계산할 수 있으니 관심이 있는 분들은 꼭 참고하셔서 이용해보시기 바랍니다. 그럼 오늘 포스팅은 여기서 마치겠습니다. 감사합니다.