아파트 증여세 계산방법증여세율이 어떻게 되는지 정리해보려고 합니다. 보통 부모가 자식에게 가지고 있던 재산을 물려주는걸 증여라고 합니다. 우리나라는 증여를 할 때 증여세라는 세금을 내게 되는데 어떻게 하냐에 따라 증여세를 절감할 수도 있고, 많이 낼 수도 있습니다. 그렇기 때문에 계산하는 방법에 대해 잘 알고 있어야 하며, 세금절감은 또 어떻게 해야 하는지 아는 것이 굉장히 중요하다고 할 수 있습니다.

1. 아파트 증여세는 어떻게 계산할 수 있을까?

증여세를 계산 하는 방법은 여러가지가 있지만 오늘 제가 여러분들께 설명해드리는 방법은 국세청 홈택스에서 제공하는 계산기를 활용하는 방법입니다. 일단 포털사이트에서 홈택스를 검색하셔서 홈페이지에 접속해 주시기 바랍니다.

홈택스 모의계산 메뉴 선택

홈택스 홈페이지 우측을 보시면 세금종류별 서비스란에 보면 모의계산이라는 메뉴가 있습니다. 이 메뉴를 선택해주시기 바랍니다.

아파트 증여세 계산해주는 계산기 선택

그리고 증여세 자동계산이라는 메뉴를 선택해주세요.

증여세 간편계산 선택

증여세 간편계산과 자동계산 중 간편계산을 선택해 주시면 됩니다. 참고로 로그인을 하셔야 이용하실 수 있고, 안내에 따라 값을 입력하시면 계산기가 알아서 증여세를 계산해줄 겁니다.

홈택스 아파트 증여세 계산기 외에 활용 가능한 계산기

홈택스 증여세 계산기를 이용하는게 가장 좋겠지만, 이를 원하지 않는 분들은 시중에 나와있는 다른 계산기들을 이용하셔도 됩니다.

그럼 어떤 증여세 계산기들이 있을까요?

가장 많이 이용하는 계산기는 부동산계산기.com에서 제공하는 증여세 계산기 입니다.

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2. 아파트와 같은 재산을 증여할 때 증여세 면제한도는 어떻게 될까?

증여세 면제한도는 배우자, 직계존속, 직계비속, 기타 친족에게 적용됩니다. 최근 아파트 가격 오른 것에 비하면 적은 금액이지만 잘 활용하면 절세하는데 도움이 되니 꼭 알아두시기 바랍니다.

아파트 증여세 면제 한도 – 배우자, 자녀, 친척 등

  • 배우자 – 6억원까지 면제
  • 직계존속 – 5천만원까지 면제
  • 직계비속 – 5천만원까지 면제
  • 기타 친족 – 1천만원까지 면제

참고로 증여를 받는 수증자가 미성년자일 경우 면제한도는 2천만원으로 제한됩니다. 그리고 여기서 말하는 면제금액은 10년 동안의 누계금액을 기준으로 하는 것 입니다. 쉽게 설명드리자면 오늘 자식에게 5천만원을 증여했다면 10년이 지나야만 증여세를 내지 않고 다시 5천만원을 줄 수 있다는 뜻 입니다.

3. 아파트 증여세율은 어떻게 될까?

증여세율은 과세표준에 따라 조금씩 다르게 적용됩니다. 1억 이하일 경우엔 10%, 1억 초과에서 5억 이하인 경우엔 20%이고 누진공제가 1천만원까지 적용됩니다. 5억 초과에서 10억 이하인 경우엔 세율이 30%이고 6천만원까지 누진공제가 가능합니다. 10억 초과에서 30억 이하인 경우엔 40%의 세율지 적용되고 누진공제는 1억 6천만원까지 가능합니다. 마지막으로 30억 초과의 경우엔 세율 50%와 4억 6천만원까지 누진공제가 가능합니다.

2020년 아파트 증여세율

자녀에게 3억짜리 아파트를 증여할 경우 증여세는 얼마 나올까?

증여세율에 대해 알아봤으니 직접 계산까지 해보도록 하겠습니다. 현재 자녀에게 3억원짜리 아파트를 증여하려고 하는데 과연 세금이 얼마나 나올지 계산해 보도록 하겠습니다.

  • 증여재산 : 3억원짜리 아파트
  • 아파트 과세표준 : 3억 – 5천만원(직계비속 세금공제) = 2억 5천만원
  • 아파트 증여세 산출세액 : 2억 5천만원 x 0.2 – 1천만원(누진공제) = 4천만원
  • 실제 납부할 세액 : 4천만원 x 0.9 = 3천 6백만원

3억짜리 아파트를 자녀에게 증여하는 것이기 때문에 5천만원의 세금공제를 받아 2억 5천만원이 되기 때문에 1억 초과에서 5억 이하의 과세표준이 적용됩니다. 즉 증여세율이 20% 적용되고, 1천만원의 누진공제를 받아 산출세액이 4천만원이 됩니다. 거기에 자진신고를 하기 때문에 10%의 세액공제를 받아 3천 6백만원을 증여세로 납부하시면 됩니다.

2억 증여세 계산 – 아들이나 딸에게 2억원을 증여할 경우 증여세는 얼마나 나올까?

자녀(아들, 딸)에게 2억원 아파트를 증여할 경우 증여세가 얼마나 나오는지 알아보겠습니다.

자식에게 2억원대 아파트를 증여하시려는 부모님들이 계시다면 해당 내용을 꼭 참고하시기 바랍니다.

2억원을 증여할 경우 증여세율은 20%, 누진공제액은 1천만원 적용됩니다. 그리고 만약 10년에 한번씩 받을 수 있는 비과세 혜택(최대 5천만원)을 안받으셨을 경우 증여세를 조금 더 아낄 수 있습니다.

그럼 조금 더 이해하기 쉽게 계산해보겠습니다.

증여할 금액인 2억원에서 5천만원 비과세 혜택을 안받았다면 실제 증여하는 금액은 1억 5천만원 입니다.

1억 5천만원에 20% 증여세율을 적용하면 3천만원 입니다. 이제 여기서 나온 금액에서 누진공제액을 빼줍니다. 그럼 최종 산출세액은 2천만원이고, 자진신고를 할 경우 3% 공제를 받을 수 있습니다.

위와 같이 계산을 했을경우 2억원에 대한 증여세는 19,400,000원이 나옵니다.

다시한번 요약하면 다음과 같습니다.

  • 2억원 증여 – 5천만원(10년에 한번 받을 수 있는 비과세 혜택) = 1억 5천만원
  • 1억 5천만원 x 20%(증여세율) = 3천만원
  • 3천만원 – 1천만원(누진공제액) = 2천만원
  • 2천만원 – 2천만원 x 3%(자진신고 3% 공제) = 19,400,000원

4. 부모가 아파트를 자녀에게 물려줄 때 증여세를 낮추는 방법은 없을까?

대출을 통해 증여세 절감 하는 방법

대출을 끼고 증여하면 세금을 절감할 수 있습니다. 증여에는 무상증여와 부담부증여가 있습니다. 만약 대출이 있는 아파트를 자녀에게 증여한다면 재산과 채무를 동시에 주는 것이기 때문에 부담부증여가 됩니다. 이렇게 부담부증여를 하게되면 과세표준을 할 때 채무된 금액은 빼고 계산되기 때문에 절세하는데 도움이 됩니다.

간단하게 계산을 해보자면 예를들어 2억원의 대출이 잡혀있는 3억원짜리 아파트를 자녀에게 증여한다고 가정해보겠습니다. 그러면 직계비속 세금공제로 인해 2억 5천만원이 되고, 거기에 대출 2억원을 빼면 5천만원이 됩니다. 그리고 5천만원에서 자진신고하면 10% 공제를 받으니 4천 5백원의 증여세가 발생하는 것입니다.

10년씩 나눠서 증여하는 방법

자녀가 미성년자면 2천만원씩, 성인이면 5천만원씩 10년에 한번 증여를 하면 비과세로 적용되기 때문에 절세할 수 있습니다. 증여세를 절세하려면 최대한 장기간에 걸쳐 나눠서 주는 것이 세금절감에 유리합니다.

공동명의를 활용해도 세금절감에 좋다.

예를 들어 10억원의 아파트를 증여하려고 할 때 한사람에게 다 주면 증여세율이 30%에 해당하게 됩니다. 하지만 공동명의를 활용하면 각각 5억원씩 주는 것이기 때문에 증여세율이 20%로 적용되 절세하는데 도움이 됩니다.

납부세액이 2천만원 초과할 경우 연부연납을 이용하자.

납부할 금액이 2천만원을 초과하면 5년 이내로 연부연납을 할 수 있습니다. 만약 한번에 내는 증여세가 부담된다면 나눠서 내는 것도 한가지 방법 입니다. 이 때 적용되는 이자는 은행이자보다 저렴하기 때문에 연부연납을 이용하는 것도 나쁘지 않은 방법 입니다.

5. 결론

자녀에게 아파트와 같은 부동산 혹은 재산을 증여할 때는 세금이 부과됩니다. 그 과세비율이 크기 때문에 장기간에 걸쳐 나눠서 주는 것이 현명한 방법 입니다. 그리고 공동명의를 이용하거나 연부연납을 활용해 절세하는 방법도 있으니 참고하시기 바랍니다.

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