양도소득세 계산방법에 대해 알려드리겠습니다. 이를 토대로 1가구 2주택 혹은 1가구 1주택의 경우 양도소득세가 얼마 나오는지 계산해 보시기 바랍니다. 또한 내가 장기보유특별공제를 받을 수 있는지 꼭 확인하셔서 절세하시기 바랍니다. 누구나 쉽게 이해할 수 있게 정리해볼테니 끝까지 봐주시기 바랍니다.
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1. 양도소득세 계산방법에 대해 알려주세요.
주택이나 토지 등을 소유하고 있다가 판매를 할 때 양도소득세를 내야 합니다. 세법이 자주 바뀌고 어렵기 때문에 일반인들이 계산하기엔 다소 어려움이 있습니다. 이는 세무사들도 마찬가지 입니다.
게다가 집주인들이 처한 상황들이 모두 다르기 때문에 세금 감면 혜택을 받으려면 여러가지를 따져봐야 합니다. 그리고 세법에 숨어있는 여러가지 조항들을 피해 절세를 하는 것도 쉽지만은 않습니다.
만약 내가 가지고 있는 부동산이 취득할 때보다 가격이 내려갔다면 양도소득세를 낼 필요가 없기 때문에 고민하지 않으셔도 됩니다. 하지만 가격이 올랐다면 과세대상인지 꼭 확인하시고, 세금 계산을 판매하기 전에 미리 하시기 바랍니다. 그래야 절세하는데 도움이 됩니다.
양도가액은 소유하고 있던 부동산을 판매하고 실제로 받은 금액(실거래가)을 의미하고, 취득가액은 부동산을 구매할 때 지급한 매입가격에서 필요경비(취득세, 법무사비용, 중개수수료 등)를 제외한 후 계산해보시면 됩니다.
위에서 설명한 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼주면 양도차익을 알 수 있습니다. 양도차익에서 장기보유특별공제를 적용하면 양도소득금액을 알 수 있습니다. 이제 양도소득금액에서 양도소득기본공제 250만원을 추가로 공제해주면 양도소득 과세표준을 구할 수 있습니다. 이제 마지막으로 과세표준에 양도세율을 곱해주면 실제로 납부해야 되는 최종세액을 알 수 있습니다.
용어도 복잡하고 계산도 한번에 정리가 안되실 겁니다. 그래서 한 눈에 볼 수 있게 다시한번 정리를 해보겠습니다.
양도소득세 계산 방법(흐름도)
- 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
- 양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제
- 양도소득 과세표준 = 양도소득금액 – 양도소득기본공제
- 산출세액 = 양도소득 과세표준 x 세율
- 최종 납부해야 할 세액 = 산출세액 – (세액공제 + 감면세액)
장기보유특별공제란?
장기보유특별공제란 부동산을 보유한 기간에 따라 양도차익에서 세금 감면을 해주는 제도로 절세를 하는데 있어 큰 도움을 주는 부분입니다. 예를들어 1주택을 소유하고 있는 사람이 3년간 부동산을 보유하면 24%의 공제율이 적용되고, 1년마다 공제율이 8%씩 추가로 올라갑니다. 즉 오래 보유할 수록 공제율이 많아진다는 뜻입니다. 예를들어 10년을 보유하면 공제율이 80%까지 적용될 수 있습니다.
양도소득세 계산 예시
예를들어 제가 부동산을 6억원에 매수를 하고 5년동안 가지고 있었습니다. 그리고 5년을 가지고 있다가 10억에 매도를 하려고 합니다. 참고로 저는 1가구 1주택이고, 실제로 2년이상 거주를 했습니다. 이럴 경우 양도가액은 10억원, 취득가액은 6억원이 됩니다. 필요경비는 일단 0원으로 두고 계산을 해보겠습니다. 현재 1가구 1주택인 상황이고 고가주택 기준인 9억원 보다 양도가액이 1억원 더 많기 때문에 이 부분에 대해서만 세금계산을 하면 됩니다. 즉 양도차익은 양도가액(10억원) – 취득가액(6억원) – 필요경비(0원)이기 때문에 4억원이 됩니다. 그리고 여기서 (양도가액 – 9억원) / 양도가액을 계산해 곱해줘야 합니다. 정리하자면 4억원 곱하기 10%를 해줘서 최종 양도차익은 4천만원이 되는 것 입니다.
그리고 장기보유특별공제는 1가구 1주택의 상황에서 5년이상 가지고 있었기 때문에 40%가 적용되어 1600만원이 공제됩니다. 또한 양도소득기본공제액인 250만원을 같이 공제해주면 총 2150만원의 과세표준이 나오게 됩니다. 2150만원의 경우 세율이 15% 적용되고, 누진공제가 108만원 적용되기 때문에 2150만원 x 0.15 – 108만원을 해주면 총 납부해야 할 금액이 2,145,000원이 나오게 됩니다.
토지, 건물 및 부동산에 관한 세율
2. 양도소득세 계산시 필요경비로 인정되는 부분과 안되는 부분
필요경비 인정되는 부분
- 취득세, 등록세 등
- 세무사 수수료
- 법무사 수수료 및 중개수수료
- 샷시설치, 발코니, 방 확장 공사비용
- 토지초과이득세 및 개발, 재개발 부담금
- 상, 하수도 배관공사
- 난방시설 교체비용(보일러 등)
- 소유권 확보 소소비용, 화해비용
- 장기할부조건 연부이자
- 올림픽선수촌 아파트 기부금
- 경매 취득시 유치권 변제금액(판결문 첨부시)
- 건축허가취소의 행정소송 비용
- 사해행위 소송 시 국가화해비용
- 경락대금에 불포함된 대항력 있는 전세보증금
- 토지개량을 위한 장애철거비용
- 불법건축물 철거비용
- 묘지이장비(세금계산서)
- 부동산 매각 광고료
- 대신 지급한 매수인 등기비
- 매입한 채권 매각차손금액
- 대신 지급한 전 매도인의 양도세
- 취득시 부담한 부가가치세(비사업용)
- 양수인 부담한 양도자의 연체료
- 학교용지 확보 부담금 및 기반시설 부담금
- 이축권 취득비용
필요경비 인정되지 않는 부분
- 고가 샹들리제 등 구입비용
- 벽지, 장판 교체비용
- 싱크대, 주방기구 구입비
- 페인트 및 방수공사비
- 외벽 도색비용
- 보일러 수리비용
- 임차인퇴거 보상비용
- 금융기관 대출금 지급이자
- 경매 취득시 세입자 명도비용
- 택지초과소유 부담금
- 은행 대출시 감정비 및 해지비
- 장기할부조건 연체이자
- 경매 낙찰금 지연에 따른 이자
- 매매계약 해약으로 인한 위약금
- 경품아파트 원천징수 소득세
- 세입자에게 지출한 철거비용
- 토지 취득시 학교법인기부금
- 아파트중도금 선납시 할인비용
- 취득세의 납부지연 가산세, 연체료
- 주택청약예금의 이자상당액
- 수목재배 비용
- 오피스텔 비품 구입비
- 토지의 하자를 이유로 지급한 비용
- 경락대금에 불포함된 대항력 없는 전세보증금
3. 양도소득세 계산기 이용방법은 어떻게 될까?
계산방법에 대해 이해를 하셨다면 계산기를 이용하시는 것을 추천드립니다. 아무것도 모른 상태에서 사용하는 것보다 어떤 원리로 계산되는지 꼭 확인하시고 활용하시기 바랍니다. 참고로 국세청 홈택스에서 제공하는 계산기를 이용해 양도세를 구해보겠습니다.
홈택스에 접속을 하신 후 1개 부동산 양도 시 계산(비로그인)을 통해 구해보겠습니다. 입력해야 할 사항은 양도일자, 취득일자, 양도물건종류, 양도가액, 취득가액, 필요경비, 기타사항 등이 되겠습니다. 아까 위에서 예시를 들은 것을 토대로 계산해 보겠습니다.
입력사항
- 양도일자 – 2020.05.24
- 취득일자 – 2015.05.24
- 양도물건종류 – 주택
- 양도가액 – 10억원
- 취득가액 – 6억원
- 필요경비 – 0원
- 기타사항 – 1세대 1주택으로서 2년이상 보유, 2년이상 거주 유무 모두 예로 선택
위와 같이 입력을 하고 계산을 하면 최종 자진납부할 세액이 2,145,000원이 나오는 것을 확인할 수 있습니다. 각각 항목에 대해서 어떻게 계산이 되고 얼마인지 보여주니 계산기를 이용하시면 쉽게 양도소득세를 알아볼 수 있습니다.
4. 양도소득세 감면조건 및 절세팁에 대해 알려주세요.
- 잔금일자를 조정해 보유기간을 채우자
- 2건 이상의 부동산 양도는 시기를 조절하자
- 배우자에게 주택을 증여한 후 5년 후 매도하면 양도소득세 절세 가능
- 공동명의로 취득하면 양도세 절세 가능
- 임대사업자 등록을 통한 절세
- 필요경비 및 증빙서류를 통해 절세
양도소득세를 절세하기 위한 방법에는 여러가지가 있습니다. 좀 더 여러가지 방법을 알고 싶으신 분들은 아래 링크를 참고해주시기 바랍니다.
5. 결론
부동산을 매수 및 매도를 할 때 꼭 신경써야 하는 부분이 양도소득세 입니다. 계산방법이 복잡하기 때문에 처음엔 조금 어려울 수 있습니다. 하지만 계산되는 원리를 이해하시고 계산기 사용방법을 익히신다면 충분히 혼자서도 구해볼 수 있습니다. 오늘 제가 정리한 내용을 꼭 참고하셔서 꼭 절세에 성공하시기 바랍니다.