양도소득세 감면조건절세팁에 대해 정리해보겠습니다. 1가구 1주택인 경우 양도세 비과세는 세금을 감면하는데 효율적인 방법으로 손꼽힙니다. 하지만 부동산 규제가 많아지면서 점점 1주택자인 경우에도 비과세 요건을 맞추기가 어려워지고 있습니다. 즉 내가 현재 1가구 1주택인 상황이라도 제대로 대비를 하지 않으면 양도소득세를 내야되는 상황이 올 수도 있다는 뜻 입니다. 그럼 어떻게 2021년부터 바뀌는 요건들을 충족시킬 수 있고, 이로인해 양도소득세를 감면받아 절세할 수 있는지 알아보겠습니다.

1. 양도소득세 감면조건이 2021년부터 어떻게 바뀌나요?

1가구 1주택 비과세

기존에 1가구 1주택의 경우 집을 2년간 소유하고 매도를 할경우 차익에 대한 양도소득세를 내지 않았습니다. 참고로 이는 실제로 매각한 금액이 9억원 이하일 때 적용되는 부분입니다. 이를 초과하면 세금을 내야 합니다. 아무튼 이러한 비과세 정책이 조금 더 까다로워 졌습니다.

2년 실거주 요건 적용

기존에 1가구 1주택은 2년간 소유만 하면 양도세 비과세 혜택을 볼 수 있었지만 2017년 8월 2일 이후(82대책)로는 조정대상지역은 2년동안 실거주를 해야 되는 것으로 바뀌었습니다. 참고로 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택에는 적용되지 않습니다. 이는 8월 2일 이전에 계약금을 지불한 경우도 포함됩니다.

다시한번 정리를 하자면 2017년 8월 2일 이전에 계약금을 지불하거나 취득한 주택은 실거주를 2년동안 하지 않아도 비과세 요건에 부합하지만, 이후에 취득한 주택은 실제 거주를 2년동안 해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

양도소득세 감면조건

장기보유특별공제 실거주해야 세제혜택 가능

1가구 1주택인 경우 9억원까지는 양도세가 비과세이지만, 이를 초과한다면 양도소득세를 지불해야 합니다. 기존에 9억원이 넘는 고가주택의 경우 장기보유특별공제를 별도의 요건없이 보유기간에 따라 최대 80%까지 세금 감면 혜택을 받았었지만 2018년 9월 13일(913대책) 부동산 대책으로 인해 조정대상지역에 2년이상 거주를 해야 최대 80%까지 세제 혜택을 볼 수 있게 바뀌었습니다. 만약 2년 미만 거주할 경우 최대 30%까지 세금 공제를 받을 수 있습니다. 이는 2020년 1월 1일 이후로 거래되는 모든 주택에 적용됩니다.

일시적 1가구 2주택자 중복보유 허용기간 단축

이사를 하기 위해 일시적으로 1가구 2주택이 되는 경우가 있습니다. 이럴경우 기존주택과 신규주택의 취득시점이 1년이상 차이가 난다면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 2018년 9월13일(913대책) 이후로는 신규주택을 취득한 후 3년 이내에 기존 주택을 매도하면 됐었는데 현재는 2년 이내에 매도를 해야지 비과세 혜택을 받을 수 있게 법이 개정되었습니다. 참고로 이는 서울, 세종과 같은 조정대상지역에 한해서 적용되고 현재 시행 중입니다.

12월 16일 부동산 대책으로 또 한번 법 개정

위에서 알아본 일시적 1가구 2주택자의 중복보유 허용기간에 대한 법 개정이 있었습니다. 기존에 주택을 가지고 있다가 신규주택을 취득했을 경우 1년 이내에 새로 매입한 주택에 전입을 해야하고, 1년 이내에 기존에 가지고 있던 주택을 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있게 법이 개정되었습니다. 이는 12월 17일 이후에 취득한 주택부터 적용됩니다. 만약 2018년 9월 13일에 발표된 부동산 대책 이전에 취득한 주택이나 계약금을 지불한 계약 같은 경우는 기존에 시행됐던 것과 같이 3년까지 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

1주택 기간 2년 유지

다주택자의 경우 모든 주택을 청산하고 마지막 1주택을 보유한 상태에서 2년간 유지를 해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 2021년 1월 1일부터 양도하는 주택에 적용됩니다. 조금 더 이해하기 쉽게 한가지 예를 들어보겠습니다. 현재 집을 3채 가지고 있는 다주택자가 있습니다. 이 사람이 집 두채를 매도해 1주택자가 되었습니다. 이제 집 두채를 양도한 날 이후부터 2년이 지나면 나머지 한채에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있는 것 입니다.

다시한번 정리를 하자면 1가구 1주택이 된 상태에서 2년이상 보유를 해야하고 실제로 거주를 해야지만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 참고로 이는 조정지역대상에 있는 주택에 적용되는 사항입니다.

임대사업자 양도세 비과세는 한번으로 횟수제한

장기임대주택을 보유한 임대사업자의 경우에는 기존에 2년 이상만 보유하면 횟수 제한 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있었습니다. 하지만 2021년부터 한번만 비과세 혜택을 받을 수 있게 횟수제한이 됩니다. 다시한번 정리하자면 임대사업자가 2년이상 거주한 주택을 양도할 때 최초 거주 주택을 양도하는 경우에만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

2. 1가구 1주택 양도소득세 계산방법

  • 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
  • 양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제
  • 양도소득 과세표준 = 양도소득금액 – 양도소득기본공제
  • 산출세액 = 양도소득 과세표준 x 세율
  • 최종 납부해야 할 세액 = 산출세액 – (세액공제 + 감면세액)

양도소득세 계산을 자동으로 해주는 계산기들이 많기 때문에 직접 계산할 필요는 없습니다. 하지만 계산방법에 대해서는 알고서 이용하시는 것을 추천드립니다. 제가 정리한 양도세 계산방법과 계산기 이용방법에 대해서 궁금하신 분들은 아래링크를 참고해주시기 바랍니다.

3. 양도소득세 절세할 수 있는 팁이 있나요?

양도소득세 절세팁에 대해 궁금해 하시는 분들이 많습니다. 국세청에서 알려주는 여러가지 절세 Tip들이 있습니다. 주택과 관련된 내용의 경우 총 9가지 팁들이 있고, 토지와 관련된 내용은 3가지 팁, 기타 절세 방법에는 총 6가지 팁들이 존재합니다. 궁금하신 분들은 아래 링크를 통해 확인하시기 바랍니다.

양도소득세 절세팁

4. 결론

오늘 2021년부터 바뀌는 양도소득세 감면조건과 절세팁에 대해 알아봤습니다. 아무래도 자주 바뀌는 법이고 내용이 어렵기 때문에 읽다보면 머리가 아플 수 있습니다. 하지만 금전적인 부분과 직결되는 부분이기 때문에 꼭 알고계시기 바랍니다. 앞으로도 법개정이 계속될텐데 이러한 정보들을 계속 정리해 나가려고 하니 꾸준한 관심 부탁드립니다. 감사합니다.

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