대한민국 법원경매 정보를 보고 부동산 경매를 하시려는 분들은 꼭 알아야 할 것들이 있습니다. 오늘 이에 대해 정리해 보려고 하니 대법원 부동산 경매를 하시려는 분들은 꼭 참고하셔서 불이익 받지 않게 준비하시기 바랍니다. “경매만 잘 해도 먹고산다” 라는 말이 있을 정도로 좋은 물건을 찾기만하면 일반 매매가보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있습니다. 하지만 이 때 몇가지 주의할 사항들이 있습니다. 이를 무시하고 진행하다간 오히려 손해를 볼 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
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1. 대한민국 법원경매를 하기 위해 알아야 할 경매참가 절차도
대법원 부동산 경매는 정해진 절차에 따라 진행됩니다. 그렇기 때문에 법원에서 경매를 하시려는 분들은 이 절차에 대해 충분히 숙지를 하고 계셔야 합니다. 그리고 이 절차에 따라 각각 주의해야 할 점들도 있습니다. 이 부분은 밑에서 자세히 설명을 해드리도록 하겠습니다.
법원경매 절차
- 입찰공고
- 물건자료열람
- 현지답사
- 경매참가신청
- 개찰 및 최고가 입찰자 결정(집달관)
- 낙찰여부 결정 선고(낙찰기일)
- 대금납부
- 소유권이전등기 촉탁
- 소유권이전등기 환료 및 인도명령(필요할 경우 명도소송 진행)
법원경매 절차는 위와 같습니다. 이 순서대로 진행되니 절차를 꼭 숙지하시기 바랍니다. 그럼 이제 경매의 실패확률을 줄이기 위해 꼭 알아야 할 점들에 대해 알아보겠습니다.
2. 법원경매를 하기 전 꼭 현지답사를 갔다와야 한다.
대법원 부동산 경매정보를 보다가 마음에 드는 물건이 있다면 꼭 현지답사를 갔다와야 합니다. 토지경계, 건물 보존상태, 진입로 등을 실제로 가서 파악해야 할 필요가 있습니다. 그리고 가격이 아무리 저렴하다고 해도 4면이 막힌 땅인 경우 가치가 많이 떨어지기 때문에 이런 부분도 직접 가서 확인해봐야 합니다. 현지답사를 가지 않고 잘못된 물건을 낙찰 받으면 돈만 묶이게 될 것이고, 매매를 하려고 해도 잘 팔리지 않을 것 입니다.
3. 대한민국 법원에 올라온 경매물건의 감정가와 시세를 꼭 비교해보자.
경매에 올라온 감정가는 정해진 기준에 맞춰 감정한 가격입니다. 하지만 사람이 하는 것이기 때문에 주관적인 생각이 반영될 수도 있기 때문에 입찰하기 전에 꼭 현재 시세가 얼마인지 확인하고 가격대를 비교해봐야 합니다. 그래야 경매 실패확률을 줄일 수 있습니다.
4. 경매물건을 입찰하기 전에 명세서를 확인하자.
경매 입찰을 하기 1시간 전에 법원에서 조사한 명세서를 열람할 수 있습니다. 그리고 추가적으로 권리분석을 하는데 필요한 서류들(등기부등본, 임대차 계약서, 임차금액, 임차인 주민등록등본 등)도 같이 볼 수 있으니 여러분들이 조사한 내용들과 비교를 해보며 권리분석을 다시한번 해보시기 바랍니다.
그리고 경매기록을 최종으로 열람할 때 여러분들이 체크해야할 사항들이 있습니다. 이 체크 사항은 다음과 같습니다.
- 사건번호, 채권자, 채무자 확인
- 등기부상 권리관계
- 채권 청구금액 확인
- 임대차 관계 확인
- 송달관계 확인
그리고 입찰 당일에 입찰 상세기록을 보시려면 신분증과 메모를 할 수 있는 메모지, 연필이 필요하니 참고하시기 바랍니다. 그리고 사람이 많아 복잡할 수 있으니 일찍가서 보시는 것을 추천드립니다.
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- 경매정보 보는 사이트
5. 법원경매에 올라온 물건에 선순위 임차인이 있는지 확인하자.
만약 경매를 하려는 물건이 주거용일 경우 선순위 임차인의 전세금을 100% 낙찰자가 물어줘야 합니다. 하지만 상업용이나 업무용일 경우는 해당되지 않습니다. 그리고 혹시 선순위 임차인의 뜻을 모르시는 분들이 계실까봐 간단하게 설명을 드리자면 등기부등본상에 처음 설정한 근저당보다 먼저 전입해서 살고 있는 임차인을 뜻 합니다.
6. 대한민국에서 시행하는 법원경매에 참가할 때 필요한 서류는 무엇일까?
경매에 본인이 참가할 경우 입찰서, 주민등록증(운전면허증도 가능), 도장이 필요합니다. 그리고 만약 대리인이 참가할 경우에는 입찰서, 위임장, 인감증명서, 대리인 주민등록증 혹은 운전면허증, 대리인 도장이 필요합니다.
그리고 법인으로써 참가하는 경우에는 입찰서, 위임장, 법인인감, 법인등기부등본, 대리인 주민등록증 혹은 운전면허증, 대리인 도장이 필요합니다.
7. 법원경매를 통해 물건을 낙찰 받고 명도할 때 주의할 점
명도란 경매를 통해 물건을 낙찰 받고 현재 살고 있는 사람을 내보내는 일 입니다. 명도는 인도명령으로 간단하게 끝나는 경우가 있는 반면 명도소송까지 진행되는 경우도 있습니다.
여기서 인도명령은 보통 1주~1개월 정도 소요되고, 명도소송은 3개월~6개월 정도 소요됩니다.
위와 같이 법적으로 명도하는 방법도 있지만 임차인과 낙찰자간에 합의를 통해 진행되는게 합리적입니다. 즉 현재 집에서 점유를 하고 있는 임차인은 언제까지 이사를 간다고 얘기를 하고, 낙찰자는 이사비용을 어느정도 대주는 것으로 합의를 하는 것 입니다. 보통 이런식으로 합의를 하니 참고하시기 바랍니다.
8. 무료 경매사이트 활용하기
부동산 무료 경매사이트들이 많이 있습니다. 앞으로 꾸준히 부동산 경매를 진행할 것이라면 유료 경매사이트를 이용하는게 좋을 수 있습니다. 하지만 처음 경매를 공부하시는 분들이나 한두번 정도만 경매를 하시려는 분들은 무료 경매사이트를 잘 활용하는 것도 좋은 방법입니다.
대만인국 대법원 법원경매정보 사이트 외에도 여러 무료경매사이트들이 많이 있습니다. 어떤 사이트를 이용해야 되는지 잘 모르시는 분들이 있다면 아래 포스팅을 참고해주시기 바랍니다. 무료로 이용할 수 있는 부동산 경매사이트들 중에 가장 괜찮은 사이트들만 골라 정리해놓은 포스팅입니다. 참고하시면 경매사이트를 선택하는데 도움되실 겁니다.
9. 결론
오늘 대한민국 법원경매를 하는 방법과 하기 전에 꼭 알아야 할 내용들에 대해 정리해봤습니다. 경매가 예전만큼 재미없다라는 분들도 계시지만 아직까지 잘만 찾아보면 좋은 물건들이 있으니 이쪽 분야에 많은 분들이 관심을 가지셨으면 좋겠습니다. 그럼 참고하셔서 꼭 좋은 물건 낙찰 받으시길 바랍니다. 감사합니다.